不动产登记为房产税开征打下基础
自2007年《物权法》明确“国家对不动产实行统一登记制度”后，这一制度建设长期停滞不前。新一届政府执政以来，保障不动产统一登记工作开展的制度建设明显提速：机构设置、政策支持和《不动产登记暂行条例》的发布在2014年相继完成，不动产信息管理平台也有望在2015年建成。这意味着，范围的、全面的不动产统一登记进入实施阶段，而信息平台也将开始运转。这对我国经济转型、政府转型和社会建设的影响是里程碑式的。
为现代公共财政
提供基础
不管怎么强调不动产统一登记的重要意义都不为过。开展不动产统一登记，首要的意义就在于落实物权法，保障不动产交易安全，保护不动产权利人的合法财产权；其次，整合散乱在各职能部门之间的不动产碎片信息，摸清不动产“家底”，为政策制定和执行提供基础数据，提高政府治理效率和水平，方便群众。笔者认为，开展不动产统一登记，其大的意义在于为我国现代公共财政提供基础，为我国未来税制改革奠定基础。
国家现代财政功能是提供公共服务，既包括医疗、教育、社会福利、社会服务、环境保护等，也包括市场和社会运转需要的政策和制度。要提高公共产品供给的有效性，如哪里需要公共产品、谁需要公共产品、需要多少、如何定价等等，不能靠专断式的、非专业化的，甚至是“拍脑袋”式的任意决定，这样会浪费公共资源，而是需要通过摸清底数，建立基础数据库和相应的信息系统，以此来进行翔实的核算和统计，为公共产品供给提供科学的依据。由于不动产不可移动，拥有不动产就意味着在某一区域居住和生活，就产生了对该区域公共服务的需求。因此，某一区域不动产状况的基本情况就是公共产品供给的依据，如拥有不动产产权的居民越集中的区域，对公共产品的需求也就越多；不动产价值较高的地方，对公共产品需求的质量也就越高，如对警察的需求；不同类型不动产(工业、商业和住宅)，不同产权状况的不动产(集体产权和个人产权、租赁和购买产权等)对公共产品需求也有差异。
以不动产税
替代土地财政
政府提供公共服务的资金来源于公共服务享用者缴纳。一般来讲，因为享用了公共服务产品而对居民收费，很难做到“享用多少、收费多少”的量化公平，而不动产溢价(表现在地价或房价上涨的幅度)与附着于其上的公共服务水平及其变化程度则密切险关。于是，征收不动产税，就成为地方政府公共服务融资和维护的基本手段。因此，不动产税是为政府公共服务的供给提供融资的工具。
以不动产税来替代土地财政，则是我国公共财政转型的方向。在我国快速城市化时期(过去10多年来，我国年均城市化增速是发达国家快速城市化时期的2-3倍)，对公共服务的需求在短期内被放大。由于我国没有西方式的地方政府信用(市政债)，利用国有土地一级市场垄断，就找到了一条公共服务投资的资金获取路径。具体来说，地方政府通过市场化出让国有土地使用权，获得了土地出让收入和相关房地产税收，投入到城市基础设施建设。
因此，购买了国有土地上面的不动产，就相当于免费享用未来一定年限(住宅70年，非住宅40年或50年)政府提供的公共服务。因此，土地价格包括两部分，一部分是城市基础设施建设成本，另一部分就是未来公共服务设施建成后的服务成本(这一部分在国外通过房产税来征集)。于是，对存量房地产(未满70年的住宅，未满40年或50年的非住宅)征税，就存在重复征税的嫌疑，这是业界质疑“房产税试点征收”的根本原因。随着城市化从快速推进向平稳转变后(即城市化率从50%到70%)，需要一次性供给并长久使用的城市公共服务设施(轨道交通、城市道路、地下管网等)基本建成，而城市房地产也将进入存量时代，即存量土地和房屋的交易，土地作为公共服务融资工具的地位迅速下降。
为房产税开征打好基础
同时，由于城市人口继续增加，产业结构升级优化，城市区域功能优化调整，单位土地的产出将会继续上升，城市公共服务的质量和效率也会越来越高。所有这些，都集中反映在不动产价格会的上升。此时，拥有和不拥有不动产、拥有多少不动产，就成为衡量收入差距的主要标杆。在个人所得税、遗产税、资本利得税缺失的情况下，通过征收不动产税，就成为调节收入差距、贯彻公共服务“谁享有、谁付费”原则，以及为公共服务融资的手段。
而且，不动产税是我国“建设型政府”向“公共服务型政府”转型的好工具。原有的流转税制下，经济规模越大，政府税收越多。因此，政府关心的是经济规模，而不是公共产品供给。在不动产为主的财产税制下，政府能够征得多少税，取决于不动产的规模及评估价值，不动产规模越大、价值越大，征的税也就越多。而要让本地居民拥有更多的不动产、不动产的价值不断增长，政府就要更好地供给公共服务。这样，政府关心的就是老百姓对自己提供的公共服务是否满意，公共职能型政府也就自然成型了。
以上目的的实现，有赖于通过开展不动产统一登记来摸清底数，包括不动产数量、产权属性、所有者归属、不动产面积和价格等等，也有赖于不动产统一登记来实现信息统一和共享，包括不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台等四个方面实现统一，也包括不同业态不动产在一个信息平台上集合。而这些内容在将于2015年3月实施的《不动产统一登记条例》中已经作出了明确的立法规定，这事实上为房产税的开征、我国公共财政的转型打好基础。
新闻来源：证券时报网
原标题：不动产登记为何没提强制登记？专家:遵循自愿原则
22日，国务院发布《不动产登记暂行条例》(下称《条例》)。从2015年3月1日起，不动产统一登记将正式实施。记者注意到，《条例》并没有要求对不动产权利进行强制登记，但如果权利人不登记，其不动产交易安全将受到严重影响。这意味着，如果你不去登记，也不会被强行要求，但容易出现纠纷。
至于现有房产证是否因《条例》的施行而重新登记？虽然此前国土资源部透露，不动产登记统一簿册证样式已设计完成，但昨日国土资源部官员在回应媒体查询时表示，手中的各种房产证、权属证书也将按照“不变不换”的原则执行。
为何不强制登记
为何不动产登记不采取行政强制措施？国土资源部政策法规司副司长魏莉华解释称，不动产登记是服务于不动产交易，以保护不动产权利人的权利、维护不动产交易安全、提高不动产交易效率为目的的市场经济的基础性制度。不动产交易属于民事活动，民事活动应遵循的基本原则就是意思自治，即自愿原则。我国《民法通则》第4条明确规定，民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第4条也规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”
清华大学法学院副教授程啸表示，在不动产登记上，申请原则包括以下几层涵义：首先，除非法律另有规定或者依据有关国家机关的嘱托，否则不动产登记机构只能依据当事人的申请进行登记。当事人不申请，登记机构不能主动登记。即申请是启动登记程序的原因。
其次，当事人是否申请登记以及何时申请登记，应由其自行决定。登记机构不能随意为当事人的申请确定期限，或对超过期限的申请不予登记或施加处罚。
再次，当事人的登记申请界定了不动产登记机构的活动范围，登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。也就是说，如果当事人申请的是抵押权登记，登记机构不能办理所有权登记；当事人申请的是转移登记，登记机构不能办理注销登记。
后，只要登记尚未完成，即没有记载于不动产登记簿，申请人就可以单独或共同向登记机构申请撤回登记申请。
不去登记易出现纠纷
既然不动产登记应遵循自愿原则，那么如果当事人都不来申请登记，国家建立登记制度的目的岂不打折扣？或许正是基于这种担心，一些人才提出需要对不登记或不及时登记的当事人给予处罚。
“事实上，这种担心是完全没有必要的。因为我国法律对不动产交易原则上采取的是‘登记生效要件主义’。程啸表示，根据《物权法》相关规定，不登记就无法发生当事人预期的物权变动的效果(如所有权不转移、抵押权没有产生等)。比如，张三将一套房屋卖给李四，两人签订了房屋买卖合同并且张三将房屋交付给了李四，李四也搬进去住了一段时间。但是，两人如果没有到不动产登记机构办理房屋所有权转移登记，虽然在法律上张三与李四签订的房屋买卖合同是合法有效的，但是，因未办理登记，故此房屋的所有权仍然是张三而非李四的。在法律上，李四只是债权人而已。张三作为房屋的所有权人依然可以将房屋出售给王五或抵押给银行。当张三因拖欠他人债务而被起诉时，该房屋也可以被法院查封。显然，不办理登记，李四就无法得到房屋的所有权，势必要承受巨大的法律上的风险。
原有房产证不会作废
根据《条例》，在不动产登记的类型方面，分为首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等8大类。根据规定，原有的登记证书不会作废。
国土资源部地籍司(不动产登记局)司长(局长)王广华表示，为了让老百姓尽量适应这种变化，手中的各种房产证、权属证书也将按照“不变不换”的原则执行。即已经依法发放的证书继续有效。若是产权人在新证书颁布前就已经申请了登记，将会继续发放旧版证书；新的证书颁布后申请登记的，发放新版证书。
●当事人不申请，登记机构不能主动登记。
●登记机构不能随意为当事人的申请确定期限。
●登记机构不得超越该登记申请范围从事活动。
●对尚未完成的登记申请人可撤回申请。
不动产登记申请涵义
【上哪登记】
广东不动产登记局
接受申请
广东已由省国土资源厅设立正处级不动产登记局。接下来，全省各市(州)县(区)将陆续成立不动产登记机构。根据国务院要求，机构设置必须在明年3月1日前完成。
【如何登记】
个人提出申请后30天办结
省国土资源厅人士表示，为不增加纳税人的负担，不会强制要求重新登记。如果权利人主动要求重新登记，可以申请办理新证，而且免费。
但是，明年3月1日起，不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，都将采用统一登记。
登记不动产，首先需由登记人提出申请、提交资料，不动产登记机构审查材料或实地查看后，在30个工作日内办结(法律另有规定的除外)。这一流程，与办理房产证基本一致。
新闻来源：羊城晚报
原标题：不动产登记暂行条例细则将出炉 3类人可以人查房
12月25日，经济观察网从国土资源部获悉：国土资源部地籍管理司、国土资源部法律中心已起草完毕《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。
12月25日，经济观察网从国土资源部获悉：国土资源部地籍管理司、国土资源部法律中心已起草完毕《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)。
12月22日，酝酿7年之久的《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)公布，将于2015年3月1日执行。为了保证《条例》的顺利实施，相关部门进一步细化登记类型、登记程序、各类不动产物权登记的要求、登记机构和人员职责等，明确和统一不动产登记表卡簿册和证书式样内容，规范不动产权籍调查的要求，以健全《条例》的配套政策而制定《细则》。
11月27日，《不动产登记暂行条例实施细则(讨论稿)》(以下简称《细则(讨论稿)》)开始在国务院相关部门间进行讨论，目前讨论已基本完成。
《细则(讨论稿)》共15章192条，包括了总则、一般规定、土地所有权登记、国有建设用地使用权等登记内容，以及登记资料的查询、保护和利用等信息。
记者了解到，《细则(讨论稿)》就此前社会热议的“以人查房”、“不动产登记权证”等内容作出了较明确的说明。
有关“以人查房”，《细则(讨论稿)》在第13章第176条进行了明文规范：“不动产交易、互换、赠与等涉及的利害关系人有权查询相关不动产登记结果;社会公众可以查询不动产登记薄记载的自然状况部分信息，但涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私除外;人民法院、人民检察院、国家安全机关、公安机关和纪检监察机关有权查询与调查、处理案件有关的不动产登记结果和不动产登记原始登记资料。”
《细则(讨论稿)》显示，不动产的登记管辖并不参照《条例》执行。具体内容是在第2章第9条，“中央国家机关使用的国有土地使用权以及建筑物、构筑物所有权登记发证参照《在京中央国家机关用地土地登记办法》的有关规定。”
此外，《中华人民共和国不动产权证》已制定完毕，城市户口使用“一权一证”的“单一版”，农村户口使用“一证多权”的“集成版”，即《房屋所有权证》将逐渐消失在历史舞台。
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