中国先前过热的房地产市场在今年大部分时间持续低迷，但今后可能会更加糟糕，因为过去数十年房地产繁荣的主要推动因素—人口结构即将发生变化。根据新公布的研究报告，中国购房主力人口(25岁至49岁之间人群)将在明年达到峰值，随后就会开始下降，而与此同时还有大量超过需求数量的新公寓投放市场。报告作者艾经纬表示，购房人口数量将从2018年起大幅下降，城市购房者人数下降速度将远远超过同时期的农村购房者，而且后者有能力购买昂贵公寓房的可能性也要低得多。在多年过热增长之后，中国房地产销售在今年前十个月同比下降10%，促使10月房价出现自发布以来的同比大跌幅。然而，房地产销量和价格的下跌迄今仍相对温和，中国各地的房地产开发商寄望于明年乃至更远的未来市场会出现复苏，仍在继续扩大库存，尽管步伐有所放缓。多数分析师认为，这种日益恶化的过度供应是房地产市场面临的大威胁。艾经纬估算，中国现在待售和在建的住宅很可能需要7年多时间才能消化完。但他认为，从长期来看，潜在购房人口缩减是更令人担忧的挑战。“从2015年开始，中国购房年龄人口数量将开始下降，房地产市场将经历需求结构改变，事实上，我们有可能看到购买力出现严重的结构性短缺。”中国25岁至49岁人口数量将在明年达到5.68亿的峰值，随后在2020年降至5.43亿，到2025年降至5亿以下，而在2010年该数据是5.47亿人。政府统计数据显示，中国劳动年龄人口(15岁至59岁之间)的官方数据在2012年达到峰值，并在过去两年里每年下降数百万人。劳动力市场趋紧和许多行业工资上涨已经体现了这种转变。艾经纬的研究报告中更令人不安的发现之一是，历史上其他国家劳动年龄人口下降和房地产泡沫破裂之间看上去存在相关性。从中国的角度来说，明显且令人不安的例子是日本的房地产市场，后者的劳动年龄人口在1992年达到峰值，仅仅一年后巨大的房地产泡沫就开始破裂。
什么都要试下 房企转型尚无成熟盈利模式
今年以来，楼市迅速转冷。面对市场销售的量价齐跌，为了突破增长瓶颈，陷入困境的房地产开发商停下了推土机，转而把目光投向各种新业务，许多标杆房企开始转型，如万达集团凭借在线下积累的商业资源，重力打造万达电商;万科集团开始打造以业主为核心的物业管理业务;星河湾做起高端白酒生意;世茂集团则计划做更多的商业广场和酒店，甚至还有房企开办养猪场、生产太阳能电池等。有些开发商则走得更远，它们希望建造自己的食品供应链。如恒大集团在推出恒大冰泉之后，恒大粮油、恒大婴幼儿奶粉等产品也已经或即将面市。世茂集团副总裁蔡雪梅称，“几乎所有的开发商都在想，下一个10年，自己将扮演什么样的角色?”但中国房地产协会市场委员会副秘书长陈啸天分析说，在房地产“白银时代”，行业已经开始进入从开发为主到服务为主的阶段，开发商需要注重打造产业链的延伸产品。中国开发商的终目标是打造一种可以带来持续收入的“生态系统”。但就目前而言，房企的转型还在试水阶段，尚未形成成熟的盈利模式。
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