2014年度商业地产回顾
在中国社会，看房地产行情，肯定离不开政策这一块。史上严房地产调控政策执行到2014年终于寿终正寝，房地产市场开始由局部地区调整蔓延到，国房景气指数一再下滑，本是暖阳高照的初春顿时如寒冬一般凌冽。总结今年的各项数据，扎实验证了一个逻辑：没有只涨不跌的市场。中国房地产市场正告别过去高增长时期，进入到分化调整阶段。一、二线城市也开始进入调整状态，众多房企开始走向多元化经营。中国商业地产迎来波发展高峰。
1、城市综合体建设狂潮
楼市销售的不理想和传统住宅市场的持续低迷，使得房企纷纷把目光聚集到商业地产领域，从一线大城市到四线小县城，一夜之间城市商业综合体犹如雨后春笋般拔地而起。
今年我国主要城市的在建城市综合体数量将达到885个，同比增长24.47％。而作为城市综合体的核心组成部分，我国的购物中心当前正处于狂热建设阶段，目前全球有一半以上的在建购物中心在中国。
根据中国产业洞察网发布的报告显示，在重点城市综合体存量中，沈阳、重庆、北京、上海等城市综合体的存量领先，其中综合体总存量在1000万平方米以上的城市分别为沈阳、重庆、北京、上海、成都及天津6座城市；而广州、南京、苏州、深圳、西安、武汉及贵阳的综合体存量介于500-1000万平方米之间；其余城市的综合体存量均在500万平方米以下。
超量建设带来的隐患也是不容小觑的，同质化，空置率，招商难等现象在一些二线大城市已表现出苗头，而在部分三四线城市，较低端的商贸城空置、退租的现象更为突出。
2、养老地产“高烧”不断
随着我国快步进入老龄社会，老龄人口日益增加，已经占总人口的10%，由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速，而对应的养老设施供应却严重不足，养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性，行业投资价值日益凸显。 据不完全统计，国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上，其中不乏万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看，传统地产商介入养老地产投资开发，已经成为未来一大趋势，但运营模式、盈利模式都在探索之中，效果也并不相同。部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果；但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳而销售滞缓。
另一方面，由于养老养生项目被划入政策鼓励范围，不动产投资大门遂向保险资金开启，迄今，泰康、国寿、合众、太平、平安、新华、华夏人寿等险企已开启了一轮针对传统养老模式的全新挑战。但是由于政策的指导性纲领文件有诸多硬性指标，保险企业只能长期持有、不能出售养老地产项目。为了尽可能在早期多回收资金，这类养老项目一般与养老保险产品挂钩，投保者在购买保险计划的同时获得入住养老社区的权利。根据目标客户不同，保费门槛从几十万到几百万不等，到期后客户可以选择现金给付，或直接抵入住的租金。据悉，泰康人寿、新华人寿、合众人寿等操作都是保险产品挂钩养老社区模式。
3、旅游地产异军突起
如果说上一个十年是城市地产的“黄金十年”，那么未来十年，随着人们生活方式的改变，基于享受、体验、度假的旅游地产，将成为房地产市场的一剂强心针，为行业发展带来无限潜能。
据数据统计，目前，我国已有超过200家公司涉足旅游地产这一领域，其中包括中信、首创、中弘股份、万达、恒大、保利、万科、佳兆业、富力、龙湖、雅居乐等大型企业。
以“土豪哥”万达为例，在2011年，它联合中国泛海、联想控股等中国民营企业，在长白山、西双版纳、大连金石、海南等地打造四处大规模的旅游度假区，总投资超过1000亿元。另外，中弘股份正在全力打造“新奇世界国际度假区”；早在2010年，世茂集团还希望将作为“第三驾马车”的旅游地产板块独立上市。而提前一个月完成2014年销售目标的恒大地产，也在旅游地产上玩的火热。在上海，打造了“恒大海上威尼斯”项目；在乌鲁木齐，打造了“恒大金碧天下”项目；在广东和武汉，都打造了恒大世纪旅游城。
可见，在传统住宅市场“失宠”后，各地产大腕们对旅游地产是“情有独钟”。
一些业内人士表示，由于政策利好，旅游地产或将成经济新增点，但是旅游地产的投资具有投资金额大、周期长、见效慢的特点，不适合资金链比较紧张的企业，像恒大、万达这样的大企业对旅游地产的操控应该是游刃有余。
4、产业地产炙手可热
2014年，产业地产已经成为炙手可热的话题，行业发展进入活跃期。产业地产这个名词在房地产企业转型，金融企业向下游延伸，实体企业进入不动产开发，地方投融资平台盘活资产在财经新闻中屡屡出现，已经成为各行各业拥抱新型城镇化战略，推动企业发展的标准业务配置。
从2013年开始，不少企业就高调宣布进军产业地产行业，其中有代表性的要数绿地、万科这些龙头企业和模式较为独特的一些中型企业，这类企业在房地产设计开发等方面积累了大量经验，同时也拥有较好的融资能力，但由于住宅开发的惯性思维，其产业地产商业模式并不非常清晰，在贯彻时也经常走偏。
另外，一些金融类企业，比如复星集团、天赋资本等从事股权投资的企业也高调宣布进入产业地产领域。此类企业资金充裕，政府关系较好，拥有部分高端产业资源，未来扩展性与灵活性较好，但欠缺项目的开发团队与经验。
综合来看，目前产业地产大部分投资都集中于一二级城市的新区，主要利用工业或者仓储物流用地，注重中心城市周边土地未来的空间以及工业与商业土地之间巨大的价值差异。
MALL时代评述
中国房地产行业走过了黄金十年，开始稳健地步入“白银时代”，房企的经营模式在新的常态下发生了根本性改变，适应新常态成为未来下一个十年各类房企必须要面临的头等大事。不管是跨界到商业地产，还是走向多元化领域，事实表明：传统地产开始迈向微利时代，商业地产将是未来房企的主要利润贡献点。2014年的商业地产蓬勃崛起也印证了市场的逻辑，未来，谁能掌控商业地产的运营技术谁就是大的赢家！
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