经济新常态下的地产走向
李克强总理的2015年政府工作报告提出，要“稳定住宅消费”，“坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”报告还提出了其他与房地产行业密切相关的一些工作重点和举措。我们可以从这些提法中，看到政府对房地产业的扶持。
房地产调控主要目标有三个方面： 一是促进经济增长。在城市化快速发展的阶段，房地产业一般是经济增长的核心动力之一，房地产此时实际上扮演着支柱产业的角色。但凡事都有度，如果国家过度依赖房地产来推动经济增长，会造成经济社会畸形发展，这种情况也是需要努力避免的。二是防止大起大落，防范和化解泡沫。房地产波动性强，易诱发过度投资和投机，所以防止过热消除泡沫，抑制投资投机需求，支持自住消费需求、保持房地产相对平稳健康发展，始终是房地产调控的一个重点。三是解决住房问题，这是房地产业发展和调控的根本目的。住房问题是大的民生问题之一。住房问题要解决，一要老百姓要有房可住；二要住得起，价格（售价或租价）和高中低阶层收入相适应；三是住得好，当然这是更高级目标。住房问题依靠市场，二靠保障，现阶段住房问题主要依靠市场途径来解决。
在不同发展背景下，三大目标有轻重缓急、孰先孰后的变化，需相机抉择。
当前国民经济和房地产市场都发生很大变化，经济进入新常态，必须重视“风险防控”。就房地产而言，过去是房价泡沫问题突出，现在总体是供应泡沫取代价格泡沫问题，成为市场主要矛盾。房价除一线城市外总体在回落，房价收入比过高问题有所缓解。此时，房地产调控三大目标轻重缓急必然变化。以前高度重视的控制房价高涨目标不再是目标，“防范和化解泡沫”的内涵重点，也从房价泡沫转移到供应泡沫。除一线城市外，绝大部分城市去库存已成为主旋律，此时支持刚需和改善性住房成为政策着力点，限购限贷等控制房价泡沫的重要措施自然要逐步退出或减弱。同时，促进经济增长这一目标的重要性必然有所提升，所以从抑制转向理性支持就顺理成章了。而解决住房问题方面，在购买能力差距加大、房价总体偏高的情况下，加强了政府保障力度，加大了城镇棚户区和城乡危房改造数量。
由于房地产在不同城市分化明显，在具体操作中中央强调“分类指导，因地施策”是十分必要的，比如供应量过大的城市必须主动控制土地出让规模等。
分析今年房地产调控政策，要和调结构结合起来。一般认为，调结构和房地产没有多大关系，这可能是误解。调结构，我们一般多指区域结构、三产结构、投资消费结构、收入结构、内需外需结构、高污染高耗能高投入低附加值粗放产业向高端产业调整等。其实这些结构很大程度上综合体现在一个方面，即中国经济过度依赖房地产，这是一个很重大的结构失衡。努力改善中国经济房地产化的畸形结构，而不是强化，是一个长期过程。所以，对此要有清醒认识，不可认为国家现在支持自住消费就是大力鼓励房地产行业发展，房地产的春天又来了，这是误解。正确的理解是国家鼓励房地产健康可持续发展，只是在不同形势下政府表述有所不同而已。
分析今年房地产调控政策，还要和城镇化和改革政策结合起来。房地产投资布局必须和城镇化政策相适应，否则容易出现方向性错误。报告中指出，推进新型城镇化取得新突破。坚持以人为核心，以解决三个1亿人问题为着力点，发挥好城镇化对现代化的支撑作用。要制定实施城市群规划，有序推进基础设施和基本公共服务同城化。完善设市标准，实行特大镇扩权增能试点，控制超大城市人口规模，提升地级市、县城和中心镇产业和人口承载能力，方便农民就近城镇化。发展智慧城市，保护和传承历史、地域文化。”
可见3个1亿或是今后人口主要流动方向，房地产做的是人的生意，必须密切关注的这些政策的意图及其实施情况。
从改革措施看，直接与房地产相关的政策如户籍放宽、城乡统一的建设用地市场的逐步建立、财政转移支付与市民化挂钩等政策，都需要多加关注。
分析今年房地产调控政策，要和区域发展空间来进一步结合理解。房地产项目的空间布局对开发企业至关重要，要做好布局，一方面要和上述城镇化政策结合分析，另一方面要和国家区域发展空间的优化相关联。报告提出，要统筹实施“四大板块”和“三个支撑带”战略组合。把“一带一路”建设与区域开发开放结合起来。推进京津冀协同发展。推进长江经济带建设，引导产业由东向西梯度转移。加强中西部重点开发区建设，深化泛珠等区域合作。这些区域是今后中国经济和人口的主要承载地，应该多多关注。
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