[摘要] 几年来，本律师遇到了很多类似的情况，债权人（房屋买受人）起诉到法院去之后，大部分都是以房屋买卖合同纠纷立案，但是后法院认定并不都是支持的，那么法院是如何认定双方并非真实的房屋买卖关系，而是借款担保关系呢？
今天是愚人节，是个开玩笑的节日呢，但是法律不相信玩笑，还是讲正事！
本律师专门从事民间借贷法律事务也有三年多了，昨天一个老朋友打电话问我这么个事，和大家分享以下：
老李离了婚之后，新女友花销较大，老李就找老王借钱周转周转（这句是虚构的，因为愚人节及剧情需要，详情可以回顾上篇），借钱的时候，因为老李借钱数额较大，他说名下还有套房子，要不就签这么一个合同吧，约定将这个房子以买卖方式进行借款抵押，和老王签了份房屋买卖合同，又同时签了份借款合同，如果老李还不上钱，老王直接让老李将房子过户过来抵债。
现在问题来了，到时候万一老李还不上钱，老王该咋办？能不能直接要求老李将房子直接过户抵债呢？
几年来，本律师遇到了很多类似的情况，债权人（房屋买受人）起诉到法院去之后，大部分都是以房屋买卖合同纠纷立案，但是后法院认定并不都是支持的，那么法院是如何认定双方并非真实的房屋买卖关系，而是借款担保关系呢？
1、合同的出卖人（即借款人）举证证明了其存在需要借贷的情形。也就是说合同出卖人在庭上讲他那时候很缺钱，并且有相应证据证明（有力的证据其实还是和合同的买受人签订过借款合同，但是借过钱的人可能知道，这个借款合同有些借款人是木有原件的）！
这是双方之间存在民间借贷关系的合理性基础！
2、房屋买卖合同中约定了一些类似“出卖人可在一定时期内回购”这样的约定，这种约定的存在在一定程度上否定了房屋买卖合同性质中转移所有权的特征。
3、从履行方式上看，房屋买卖合同约定的房屋为现房，这个房子已具备交付条件，但双方在合同签订后很长时间不去交付房屋，或者约定一个很长的交付期限。
4、合同权利义务明显不对等，履约金额明显低于市场价格。也就是说存在一些明显违背房屋买卖的正常交易习惯的约定或行为。
九楼律师总结：买卖合同、借贷关系，两者之间具有高度重合性和牵连性，而借款人又有证据将两者构成一个比较严密的证据链条，达到高度盖然性的标准，法官就可能从心里认定签订房屋买卖合同实际是民间借贷担保的行为。
除了前述的这种情况外，还有一些类似的，比如：
1、中介机构进行借款居间活动，居间介绍借贷双方以签订房屋买卖合同的形式进行借款担保，待债务履行期限届满将房屋直接过户给债权人。
也就是民间的过桥形式的一种，情况还是比较复杂。
2、借款人没有房子，但是抵不住碰到了愚人节（其实是贪心），借款人往往以欺骗或者高手续费这些手段将他人所有的房屋通过买卖的形式为其借款提供担保，借款人获得借款后就跑了。债权人就会拿着房屋买卖合同将房屋所有权人诉至法院要求变更房屋权属。
3、还有些假做理财真诈骗的，等等等等。
以上讲的种种情形，归结到法律术语上，实际上都是一种让与担保。
让与担保，是指债务人或第三人为担保债务清偿，将担保标的物之整体权利(通常指所有权)移转给债权人，在债务履行完毕后，标的物的整体权利又回归于债务人；在债务届时未能得到清偿时，债权人有就担保物优先受偿的权利。
高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条
当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。
按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。
九楼律师讲：一个借款中，如果借款人有房子，那就好签订专业的借款抵押合同，去房管局办理抵押登记，虽然现行法律规定了可以“申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务”，但实际上，真到了还不上钱的时候，谁还管啥标的物不标的物的，能卖的早就卖了，实现权利要么在专业指导下做好担保措施，要么就早点去实现债权。
千万不要做接盘侠！
这真是个复杂的事，还是多多看书多学习。
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